Los 6 beneficios de adquirir una propiedad DFL2

Julio 6 de 2019

En el mundo inmobiliario, es cada vez más común oír a las personas refiriéndose al DFL2 como un importante beneficio al que se pueden acoger los titulares de propiedades con uso habitacional.

Por eso vale la pena profundizar el tema y aclarar todas las dudas que tengas al respecto. Para ayudarte un poco, te contaremos todo lo que debes saber sobre los beneficios de las propiedades DFL2.

¿Qué es el DFL2?

En su artículo 1, el Decreto con Fuerza de Ley 2 (DFL2), establece que se consideran “viviendas económicas”, aquellas que se poseen una superficie edificada y útil de 140 metros cuadrados o menospor unidad. No hace alusión a su valor ni a la ubicación.

Es decir que hacen parte de esta categoría las viviendas cuya suma de todos sus recintos interiores, incluido el subterráneo y un porcentaje de las terrazas resulta inferior a 140 metros cuadrados. No hacen parte de este cálculo la piscina, los jardines, el estacionamiento y demás áreas externas.

En ese sentido, gran parte de los inmuebles de uso habitacional en Chile hacen parte de esta categoría, convirtiendo a sus titulares de una serie de beneficios estipulados en el Título II del Decreto en mención. ¡Te invitamos a conocerlos a continuación!

1. Exención del 50% en el pago de las contribuciones

De acuerdo con la Ley sobre Impuesto Territorial, las contribuciones son un impuesto que grava los bienes raíces sobre la base de su avalúo fiscal y debe pagarse cada año en cuatro cuotas trimestrales.

Las propiedades nuevas acogidas al DFL2 están exentas del 50% de este tributo. Es decir, solo pagan la mitad del impuesto, siempre y cuando su avalúo fiscal sea inferior a $33.199.976, mientras rija el actual Reavalúo 2018.

No obstante, es importante que el período de este beneficio tiene un límite establecido, dependiendo del área construida:

  • Hasta 70 metros cuadrados: 20 años.
  • Entre 71 y 100 metros cuadrados: 15 años.
  • Entre 101 y 140 metros cuadrados: 10 años.

En el caso de comprar una vivienda usada, debes verificar cuánto tiempo le queda a la propiedad por disfrutar este beneficio, para que puedas determinar si la compra es viable o no.

2. Rentas libres de impuestos

Los contribuyentes que obtienen ingresos derivados de los arriendos de bienes raíces no agrícolas deben tributar bajo las normas contempladas en la Ley de Impuesto a la Renta (LIR).

Al respecto, mediante el Oficio Nº 611, del 23 de marzo de 2017, el SII aclara que Estado gravará la renta efectiva de dichos bienes, determinada mediante contabilidad completa, para los que la llevan, o a través del respectivo contrato para quienes no la gestionan (normativa especial señalada en la letra b) del Nº1 del artículo 20 de la LIR).

Es importante tener presente que en lo que respecta a las personas naturales con domicilio o residencia en Chile, la renta efectiva de los bienes raíces no agrícolas está exenta del pago del Impuesto de Primera Categoría, pero siguen siendo afectadas íntegramente por el Impuesto Global Complementario (Nº3 del artículo 39 de la LIR).

Sin embargo, el beneficio DFL 2 exime de esta obligación las rentas obtenidas por la explotación de las propiedades de menos de 140 metros cuadrados. Los propietarios pueden arrendarlas con la plena tranquilidad de que no van a ser afectadas con este tributo.

3. Descuento del 50% al arancel del Conservador de Bienes Raíces

En el momento en que se adquiere una vivienda, es necesario inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces y asumir el monto correspondiente a los aranceles de esta operación (aproximadamente el 1% del valor de la propiedad). Cuando hace parte del DFL 2, solo hay que cancelar la mitad de esa obligación.

4. Reducción en la tasa de timbres y estampillas

Al adquirir un préstamo hipotecario, debes asumir el pago del impuesto de la ley de timbres y estampillas. El monto de este tributo es de a 0,8% sobre la totalidad del crédito, pero en el caso de que el financiamiento sea para la adquisición de una vivienda de menos de 140 metros cuadrados la tarifa corresponde al 0,2%.

5. Exención del impuesto a la herencia y donaciones

Este es otro beneficio DFL 2 importante. Cuando una persona deja en herencia o dona un inmueble perteneciente a esta categoría no surge la obligación de pagar este impuesto.

6. En caso de venta, la ganancia está libre de impuestos

Este beneficio tributario solo aplica si ha pasado más de un año entre la compra y la venta del inmueble. De lo contrario el Servicio de Impuestos Internos puede presumir que el contribuyente es un comercializador de bienes raíces y exigir el impuesto correspondiente.

Estos son seis excelentes beneficios que toda persona o inversionista debería tener en cuenta a la hora de comprar bienes inmuebles. Además, es conjugable con la posibilidad de descontar de la base imponible los intereses pagados por un crédito hipotecario, siendo así un importante recurso para reducir la carga fiscal de cada año.

No obstante, debes tener presente que desde el 2016 la norma solo cobija dos unidades de vivienda por titular. Es decir, aquel propietario con tres o más propiedades de uso habitacional solo puede inscribir 2 en el DFL 2; las demás quedarían afectas al régimen de tributación general.

Tampoco se puede olvidar que este beneficio es revocable

El titular de la vivienda puede perder los beneficios del DFL2 en el caso de que la propiedad cambie su uso habitacional (pase a ser oficina, local comercial, etc.) o sea modificada con obras que la lleven a exceder los 140 metros cuadrados de área construida.

En el caso de los apartamentos el beneficio se pierde cuando se realizan, sin autorización, cierres con mamparas o se habilitan las terrazas para ser habitadas, independientemente de que no sobrepasen el límite de los 140 metros cuadrados.

De cualquier manera, 140 metros cuadrados representan un área grandísima en la que se pueden adelantar diseños de interiores asombrosos. Además, la demanda habitacional cada día se inclina más hacia los departamentos pequeños, que son más fáciles de arrendar y poco más rentables que las enormes casas de antaño.

Para finalizar, la tramitación para acoger una edificación a los beneficios del DFL-2 se inicia con el Permiso de Edificación, otorgado por Dirección de Obras Municipales que corresponda a la zona. Además, al finalizar el proceso, este debe ser reducido a escritura pública autenticada por notaria.

Si deseas saber si una vivienda está acogida al DFL 2, puedes ingresar a la opción Consultar antecedentes de un bien raíz, en el sitio web del SII, e ingresar los datos que allí solicitan. Muy sencillo.


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