7 conceptos claves antes de Invertir

Julio 27 de 2019

Quizás en más de alguna ocasión has escuchado que una de las inversiones más seguras en el largo plazo son los bienes raíces… y efectivamente es así. Ya sea para tener un ingreso extra que complemente tu jubilación, que sea para dejárselo a tus hijos o a que echar mano en caso de alguna emergencia o tiempo de vacas flacas, es un activo que se va apreciando en el tiempo, dado la plusvalía. Pero es muy importante que antes de invertir, hay algunos conceptos básicos que debemos conocer para poder comprender si es una buena decisión o no, ya que incluso puedes ver tener más de una propiedad y convertirte en un inversionista inmobiliario. Si eres ordenado en tus flujos, se puede dar que se vaya pagando sola la inversión y también recuperes tu capital invertido (por ejemplo, el pie, gastos operacionales, etc). Por eso, antes de invertir, ten presente estos 7 conceptos que te presentamos:

1-) Activo: Los activos son los bienes y derechos que tienes a tu favor, que puede ser un bien raíz, un automóvil, tus ahorros, etc. Cuando adquieres una casa o Departamento, lo que estás adquiriendo es un activo, el cual se va apreciando y a la vez te va generando flujos positivos.

2-) Pasivo: Hay un principio contable muy cierto, el cual dice que “siempre adquiero un bien o derecho a través de una obligación. Ya vimos que tu vivienda es un activo, pero, ¿cómo lo adquiriste?, lo más probable que fue con un crédito hipotecario que lo debes pagar mes a mes, eso es una obligación a largo plazo (5, 10,20, 30 años)

3-) Patrimonio: Este concepto lo podemos resumir en que es todo lo que realmente es tuyo. En contabilidad se define que son los activos (lo que tengo) menos los pasivos (lo que debo). Este concepto es muy usado en las evaluaciones crediticias por los bancos cuando te piden lo que se conoce como “Estado de Situación”, ahí se ve todo lo que tienes y lo que debes. Siempre procura que los activos sean mayores a los pasivos.

4-) Deuda Mala: En general, cuando hablamos de deuda, inmediatamente nos da dolor de cabeza. La deuda mala es toda aquella en que te endeudas en algo que no te genera un ingreso. Es fácil cambiar el auto, pero cuando lo compras y lo sacas a muchas cuotas con interés, estás pagando más que el auto (considera que el valor comercial de los autos va disminuyendo año a año, lo que se conoce con el concepto de Depreciación).

5-) Deuda Buena: Sí, hay deuda buena, aunque no lo creas. Son aquellas en las cuales te endeudas en el sistema financiero, pero a su vez son por adquirir un activo que te genera ingresos. Por ejemplo, si compras un departamento para inversión con deuda hipotecaria, tendrás que pagar la cuota de tu hipotecario, pero por otro lado recibirás el pago del arriendo de este. Incluso en algunos casos, el monto que recibes es mayor al que pagas, por lo que incluso quedas con un saldo a favor. Ahí se entiende cuando muchos dicen “se paga solo”.

6-) Ser “Sujeto de Crédito”: Ya que hablamos de deudas, tenemos que saber que debemos calificar para el sistema financiero. Siempre resumo este concepto en 2 elementos clave: Generar ingresos constantes y tener capacidad de ahorro. Siempre es bueno contar con una fuente fija de ingresos, ya sea como trabajador dependiente e independiente, pero los altos ingresos NO son la clave del éxito. La clave está en cómo administro esos ingresos, y una base de un buen manejo financiero es que NO GASTES MÁS DE LO QUE GANAS. Si tenemos una persona que gana 5 millones pero gasta 6, mes a mes se incrementa en un millón la deuda que tiene (ya sea línea de crédito, Tarjetas, etc) por lo que será muy difícil que le otorguen un crédito hipotecario. En cambio, una persona que quizás gana 900 mil pesos y logra gastar en el mes 700 mil, le queda un ingreso disponible (Ingresos menos egresos) de 200 mil, por lo que podría ahorrar más del 20% de sus ingresos mes a mes. Este último ejemplo, tiene más posibilidades de que el banco le otorgue un Crédito Hipotecario.

7-) Plusvalía: Al inicio de este artículo, hablamos de la plusvalía, pero no la explicamos. Es uno de los conceptos más importantes, dado que la plusvalía es el “mayor valor de un activo desde el momento que se compró hasta que se tasa comercialmente para poder venderlo. Si tu compraste un Departamento en Santiago Centro en UF 1.200 hace 6 años, hoy ese mismo departamento está a un valor comercial de UF 1.800, o sea, su plusvalía es de UF 600 en 6 años ¡más de 16 millones! (UF al 31 de Mayo 2019)

 

Esperamos que estos 7 conceptos sean de tu interés y te sean útiles al momento de evaluar alguna inversión inmobiliaria, la cual con gusto te apoyaremos.


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